Por: Guilherme Boulos, Natalia Szermeta e Ana Paula Ribeiro
Sem alarde, no apagar das luzes de 2013 foi lançado pela Fundação João Pinheiro o novo estudo do déficit habitacional brasileiro, que é o indicador oficial utilizado pelo Ministério das Cidades. Os dados, apesar de serem os mais recentes disponíveis, referem-se a 2010. Mas, mesmo defasados, são reveladores: o déficit habitacional do país aumentou após o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Em 2008, o número de famílias sem moradia no país era de 5.546.000 de acordo com o Ministério das Cidades. Em fevereiro de 2009, foi lançado o Programa MCMV com a promessa de redução drástica destes números. Ao final de 2010, o MCMV havia atingido a meta de 1 milhão de casas construídas ou contratadas. Resultado: o número de famílias sem moradia no final de 2010 era de 6.940.000. Após 1 milhão financiadas pelo governo, a carência de moradias no Brasil aumentou praticamente 1,5 milhão. Como pode?
A realidade desafiou a matemática. Mas não a lógica. A lógica da política urbana brasileira transforma qualquer programa habitacional em pano de enxugar gelo. O MCMV, mesmo com sua dimensão significativa, não fugiu à regra.
Na última década o setor imobiliário – construtoras, incorporadoras, proprietários de terra urbana – foi da água ao vinho no Brasil. Nunca teve um crescimento tão potente e tantos estímulos do poder público. O investimento em imóveis superou a rentabilidade de todas os outros investimentos financeiros e, de 2008 a 2013, rendeu cinco vezes acima da inflação. Enquanto a Bovespa, no mesmo período, teve desvalorização de 12%, o valor médio dos imóveis em São Paulo subiu 195% (Fipe/Zap).
O acesso maior ao crédito, pilar do lulismo, foi importante para isso. Mas ainda mais decisivo foi a injeção de recursos públicos por meio do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e do BNDES nas grandes construtoras. O BNDES financiou a expansão e internacionalização das Cinco Irmãs (Odebrecht, Camargo Correia, OAS, Andrade Gutierrez e Queiroz Galvão). Elas abriram capital na bolsa, adquiriram um imenso banco de terras e expandiram seus horizontes para outros ramos como a telefonia, a geração de energia elétrica e a petroquímica.
Mas, diz a máxima: bonança de uns, penúria de outros. O fortalecimento rápido e intenso do capital imobiliário trouxe um alto preço a pagar aos trabalhadores urbanos. Enquanto as corporações imobiliárias faturavam bilhões, ampliando sua teia de investimentos nas grandes cidades do país, os moradores destas regiões foram arrastados por um turbilhão.
Na medida em que os construtores, ao investirem em terras o dinheiro das ações vendidas com a abertura de capital, tornaram-se também os maiores proprietários de imóveis urbanos e passaram a ter em suas mãos a faca e o queijo da política urbana. Se têm as terras, podem definir o que farão em cada uma delas. Aqui, um condomínio de elite, ali um novo shopping, acolá habitação popular. Ou seja, o direcionamento da expansão e remodelação urbana tornou-se ainda mais refém dos interesses privados e de mercado.
Com isso, regiões inteiras foram reconfiguradas sem aviso prévio aos que sempre estiveram por lá. Bairros antes periféricos viram, atônitos, torres serem erguidas ao seu lado. Novos moradores, novo perfil, novos preços. Com os investimentos de mercado veio a inflação descontrolada do valor dos aluguéis. Alguns bairros da periferia paulistana viram nos últimos cinco anos o valor médio do aluguel dobrar ou triplicar. O mesmo se deu no Rio de Janeiro e em outras capitais.
Assim cresceu o déficit habitacional, configurado por uma explosão no valor dos aluguéis inclusive nas periferias urbanas. O morador do Campo Limpo (zona sul) ou Itaquera (zona leste) que pagava 400 reais de aluguel viu o boleto aumentar para 700 reais, mas o salário não. Das três situações seguintes, foi forçado a uma: ou comprometeu mais da metade dos ganhos familiares para arcar com este aumento; ou teve de ir viver em condições muito precárias, ainda mais longe; ou recorreu ao cômodo do fundo da casa de um parente, ao barraco em uma ocupação.
Nos três casos passou a fazer parte da cifra do déficit habitacional. Assim a lógica explica a matemática. Mesmo 1 milhão de novas casas não é capaz de compensar as outras 2,5 milhões de famílias jogadas à própria sorte pela ofensiva do capital imobiliário. Podem construir mais 2 ou 5 milhões e o déficit continuará aumentando se a política urbana não estabelecer limites às forças do mercado, ao invés de estimulá-las.
Mas é o progresso! Como ir contra ele? Seremos contra a ampliação do metrô, que também gera especulação? Contra urbanização de favelas? Melhorias urbanas em geral? O capital costuma sempre jogar a pecha do atraso em qualquer obstáculo a seu desenvolvimento.
É evidente que melhorias de infraestrutura, serviços urbanos e condições de vida são imprescindíveis e devem ser inclusive aceleradas de forma profunda. Mas junto a elas é preciso vir medidas regulatórias do poder público para conter o capital imobiliário e a expulsão dos trabalhadores para regiões ainda mais periféricas.
A medida mais urgente para parar com este trabalho de Sísifo é uma política de controle da elevação dos aluguéis urbanos. Medida que, em tempos neoliberais, tem um ar quase comunista. Mas que, aqui mesmo no Brasil, foi tomada em 1921 pelo governo Epitácio Pessoa, que definitivamente não era comunista. Durante os governos Vargas foi retomada por sucessivos decretos. Leis de controle do aluguel vigoraram no país até o período militar, que enterrou-as de vez.
Estabelecer o índice inflacionário como teto para reajuste nos contratos de aluguel é algo não apenas possível como urgente e necessário.
Assim como o é a aplicação das diretrizes já estabelecidas pelo Estatuto das Cidades, em 2001. Desapropriação compulsória, exercer o direito de preempção, dação em pagamento, IPTU progressivo, enfim uma série de medidas de controle à livre especulação que a legislação atual já permite.
As prefeituras e câmaras municipais, responsáveis pela aplicação do Estatuto via Planos Diretores, são, entretanto, frequentemente embaixadas do mercado imobiliário. Maiores financiadoras de campanhas eleitorais do Brasil, as construtoras têm muitos agentes públicos literalmente em seus bolsos. Esperar que as mudanças partam daí é ilusão.
Enquanto o capital imobiliário for o grande agente da remodelação urbana, livre de regulamentações mais efetivas, qualquer política está fadada ao fracasso. Aumentam os recursos para urbanização de favelas e saneamento, mas novas favelas surgem em escala ainda maior. Aumentam a meta do MCMV, mas a cada dia surgem novos sem-teto que não podem mais suportar os aluguéis abusivos.
No caso do MCMV há ainda seus problemas genéticos. Foi feito sob encomenda para salvar o setor imobiliário diante da crise de 2008 e suas regras são por isso voltadas para o interesse privado. Tem seus méritos, é verdade. Nunca volume tão grande de subsídios foi direcionado à habitação popular na história brasileira. A modalidade Entidades, apesar de com menos recursos e mais burocracias, aponta também alternativas à lógica privatista. Mas de forma geral o programa atende mais à lucratividade dos empresários que a perspectiva de solucionar o déficit habitacional.
Vejamos como se dá este processo. O MCMV estabelece um valor fixo por unidade habitacional que destina para os empreendimentos. Em São Paulo, este valor é de 76 mil reais. Ou seja, se uma construtora apresenta um projeto de mil apartamentos, o valor repassado será de 76 milhões. Para repassar este valor, o programa estabelece padrões mínimos: tamanho das unidades, especificações técnicas, etc. Uma vez que o projeto cumpra estes requisitos básicos será aprovado.
Se a construtora apresenta um projeto de apartamentos de 39 m², que é o mínimo estabelecido para a Faixa 1 (famílias com renda inferior a 1,6 mil reais), ou se apresenta com 60 m² o valor pago pelo programa será o mesmo, 76 mil reais por unidade. Ou seja, na medida em que os agentes dos empreendimentos são construtoras, que buscam rentabilidade e não qualidade da moradia, é mais do que óbvio que as moradias não terão 1 milímetro a mais que o mínimo. Assim ocorre. O MCMV, portanto, estimula a habitação popular de baixa qualidade.
Se a construtora tem um terreno num bairro mais valorizado e com mais acesso a serviços e outro no fundão da periferia, o MCMV irá repassar o mesmo valor por unidade nos dois casos. Obviamente as construtoras estão destinando seus piores terrenos para habitação popular. Estimulam com isso a periferização, o crescimento da especulação imobiliária e a piora da qualidade de vida dos trabalhadores. É isso que ocorre quando o interesse privado se sobrepõe ao interesse social.
Pior ainda: mesmo com este maná, os empresários brasileiros fazem manha, querem ainda mais e chantageiam o governo, que não responde à altura. Historicamente, o capital brasileiro acostumou-se ao capitalismo sem riscos, onde o Estado deve mimá-los sempre mais. Por isso, como a lucratividade da Faixa 1 é menor que da Faixa 2 (até 3,1 mil reais), apesar de ser elevadíssima, seguram os projetos para Faixa 1.
Dado divulgado este mês pelo Ministério das Cidades revelou que da meta do MCMV2, 75% das unidades foram contratadas na Faixa 2 e apenas 15% daquelas previstas para a Faixa 1. Nunca é demais lembrar que a tal Faixa 1 responde por mais de 70% do déficit habitacional brasileiro.
Assim podemos concluir sem rodeios que enquanto não houver um enfrentamento ao setor imobiliário, por meio de uma política urbana ousada e regulatória, as políticas públicas de habitação e urbanização continuarão sendo desafiadas pela matemática. O que o Estado der com uma mão o mercado tira com duas.
Fonte: Planeta Osasco
Veja mais: http://www.planetaosasco.com/sociedade-em-pauta/38149-como-nao-fazer-politica-urbana